LE PRIX
Au 1er Mars le prix est de 650 000 euros il baissera ensuite de 1000 euros par jour
Toute offre est étudiée - voir ci-dessous
Une manière innovante de déterminer le prix de vente
Nous avons décidé d'utiliser une approche inhabituelle pour vendre l'appartement. Plutôt que de faire appel à un agent immobilier pour fixer le prix de vente à l'avance, nous proposons d'utiliser une technique de prix dynamique où le prix de vente est initialement fixé à un niveau élevé - peut-être considérablement au-dessus du prix du marché. Ce prix sera maintenu pendant une période d'environ un mois au cours de laquelle les acheteurs potentiels pourront visiter l'appartement. En effet, ils seront encouragés à séjourner dans l'appartement en louant 2 ou 3 nuits via les plateformes (comme AirBnB) gérés par Keytoko.
Si, au cours de cette période initiale, quelqu'un décide de payer le prix fort, nous en seront ravis.
Si, par contre, il n'y a pas d'acheteurs au prix fort, le prix de vente diminuera de 1000 € par jour jusqu'à ce qu'un acheteur soit trouvé. Cela permet de garantir que nous obtenions le meilleur prix possible pour l'appartement.
Il convient de noter que les acheteurs potentiels peuvent faire des offres à un prix inférieur au prix actuel. Dans ce cas, leur offre devient valide dès que le prix de vente du Pierrotin aura baissé jusqu'à l'offre proposée.
Quel est le coût d'achat de l'appartement Le Pierrotin ?
Aujourd'hui, nous ne pouvons pas dire combien l'appartement coûtera. Nous commencerons à 650 000 €, et il est possible que quelqu'un tombe amoureux de l'appartement (comme nous l'avons fait en 2017) et fasse une offre à ce prix. Mais, à partir du 1er mars, le prix demandé baissera effectivement de 1000 € chaque jour.
Le graphique montre à quoi cela ressemble. Supposons que quelqu'un propose 500 000 €. Cela correspond au prix proposé le 29 juillet. Cela signifie qu'il pourrait avoir l'appartement entièrement meublé pour 500 000 € si personne n'a proposé un meilleur prix avant cette date.
De même, si quelqu'un propose 400 000 euros, il devra attendre le 6 novembre avant la signature.
Nous mettrons à jour le blog avec des informations sur la dernière et meilleure offre que nous avons reçue. Le blog dira, par exemple, que nous avons reçu jusqu'à présent 10 offres, dont la meilleure est de 500 000 euros, ce qui correspond au prix proposé le 29 juillet.
Comment avons-nous déterminé le prix initial ?
La décision de commencer à 650 000 euros peut sembler très arbitraire. Cependant, il existe un site web appelé Efficity qui propose une série de méthodes sophistiquées pour estimer la valeur d'un bien immobilier. Nous avons demandé à Efficity de nous dire combien Le Pierrotin valait, selon eux, et ils nous ont fourni trois séries d'estimations.
La première utilise les informations disponibles en ligne.
La deuxième approche utilise une analyse des prix des offres concurrentes correspondant le mieux possible à notre bien.
La troisième utilise des données sur les prix du marché dans le secteur où se trouve Le Pierrotin.
Prix typiques à Toulouse
À Toulouse, les prix typiques se situent actuellement autour de 3400 € le m2, avec des valeurs élevées autour de 5330 €.
Des prix plus élevés sur les rives de la Garonne
Cela dit, il est clair que le fait d'être situé directement sur les rives de la Garonne se traduit par une valeur nettement plus élevée. Par exemple, les images suivantes montrent une sélection de ventes en 2021-2023 s impliquant des appartements comme le nôtre avec des évaluations nettement plus élevées - 6026 €, 6714 €, 7005 € et 7058 € par m2. Il y a même un appartement de 3 pièces dans le même immeuble que le nôtre (la même copropriété) qui a été vendu en 2021 pour 5882 € par m2.
Étant donné que le Pierrotin a une superficie de 85,95 m2, cela implique que, si les valeurs des transactions récentes pour les appartements sur la Garonne sont pertinentes, la valeur pourrait se situer entre 517 800 € (en supposant 6000 € par m2) et 604 100 € (en supposant 7000 € par m2).
Meublé ou non-meublé
Enfin, il convient de noter que toutes les évaluations fournies par des sites tels qu'Efficity concernent des biens non meublés, de sorte qu'il serait nécessaire d'y ajouter la valeur de tous les meubles que nous fournissons aux futurs propriétaires. Les détails sont présentés ici.
Lorsque nous avons acheté Le Pierrotin début 2017, nous avons décidé de meubler l'appartement avec des équipements de très haute qualité. Les tables, les chaises et la console ont toutes été fabriquées à la main par des artisans de Meubles Lattes à Revel (la cité du meuble). Par exemple, les tiroirs de la console sont décorés de magnifiques papillons en marqueterie.
Nous avons installé un système de home cinéma Bose Lifestyle 650 dernier cri qui a coûté plusieurs milliers d'euros lors de son achat en 2018. Il est remarquable que ce même système aujourd'hui, coûte encore plus de 7 600 euros.
Dans l'ensemble, il nous semble que notre prix de départ de 650 000 € n'est pas déraisonnable.
Bien sûr, la valeur de l'appartement dépend entièrement de ce que quelqu'un est prêt à payer. Nous espérons que notre approche innovante d'un prix initial qui diminue de €1000 chaque jour nous permettra de trouver le bon prix à un moment donné au cours de l'année à venir.
Si l'appartement est vraiment attrayant, il pourrait être vendu très rapidement. S'il ne vaut que le prix moyen des appartements à Toulouse, il faudra peut-être attendre la fin de l'année pour trouver un acquéreur. Mais, comme nous l'avons souligné, nous ne sommes pas pressés.